无处分权人抵押房产,也可能认定善意取得

2021-07-12
近日,北京一中院受理了一起某银行、马某某(兄)与马某某(妹)担保物权确认纠纷一案。马姓兄妹的父亲因拆迁补偿取得一处房产,后由马某某(妹)变更至自己名下并取得房产证。2014年,马某某(妹)以此套房屋做抵押,向某银行申请了贷款。2015年,由于马某某(妹)到期未能偿还,某银行将马某某(妹)诉至法院,要求偿付贷款本金及逾期利息,法院支持了某银行的诉讼请求,但判决生效后,马某某(妹)一直未予履行。
2014——2018年,涉案房屋经法院判决确定为马某某(兄)继承,马某某(妹)的房屋所有权证被撤销。后某银行将马姓兄妹诉至法院,要求确认其对涉案房产享有最高额抵押权,对该房产有权采取拍卖、变卖等强制执行措施,对拍卖、变卖所得款在贷款生效判决书确定的受偿范围内优先受偿。
本案经一审、二审法院审理后认为:某银行在办理抵押登记手续时,房屋所有权证上记载的所有权人为马某某(妹),房屋所有权证亦由马某某(妹)本人持有,某银行在办理抵押登记时并不知道或应当知道马某某(妹)系无权处分,且为取得抵押权实际发放了贷款并办理了抵押登记手续,因此应认定某银行善意取得抵押权。某银行能够善意取得在案涉房屋上设立的抵押权,对拍卖、变卖案涉房屋所得的价款享有优先受偿权。关于优先受偿权的范围,以贷款生效判决书确定的判决内容为准,但不超过被担保债权金额。
对于权利人,房屋所有权证是证明权利人对房屋具有所有权的重要凭证,如果相对人善意地与房屋所有权证上记载的权利人发生交易,即使房屋所有权证记载的权利主体错误,法律为了保护交易安全,也会确认善意相对人依法享有相应的权利;此时,真实权利人只能向无处分权人请求赔偿损失。因此,对于因拆迁补偿、继承等非交易方式取得的房产,应当及时办理变更登记。
对于第三人,应当在进行涉及房产的交易时,自行或通过正规中介认真核验房屋所有权证书的真实性、有效性;对于专业金融机构来说,还可以通过上门等方式了解交易所涉房产的实际占有情况,了解房屋实际占有人对交易的态度,避免其后纠纷的发生。