租期未满,房屋却被法院贴了封条?

2021-07-12
201911月,小高(化名)向房东阿德(化名)租了一间房屋,并签订了《房屋租赁合同》,双方约定租期两年,年租金4.5万元,支付方式为年付。当下,小高便支付了第一年的租金。入住后,小高还对房屋进行了简单装修。到了次年93日,小高租住还不到一年,却遇到法官上门来贴封条。原来是房东之前将房子抵押出去借贷,到期未还款。于2019730日,阿德曾经向阿傅(化名)借款110万,并将上述房屋做了抵押担保,后因未还款被阿傅诉至法院。法院审理后判决,阿德返还阿傅本金110万元及相应利息,且阿傅对阿德抵押的房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
判决生效后,阿德仍没有履行还款义务,阿傅便在2020年7月申请了强制执行。进入执行程序后,执行法官依法查封了案涉房屋,也就是阿德租给小高这处房屋,并上门张贴了查封裁定书、腾房公告及封条。
小高表示自己对房屋已被抵押的事情毫不知情。为了主张自己对该房屋的租赁权,小高立即向执行法官提交了自己与房东签订的《房屋租赁合同》、租金支付凭证、实际占有房屋等事实证据。法官告诉小高:“小高,你们的租赁合同是真实有效的,但你是在201911月租的房子,租赁时间晚于抵押登记时间20197月,依照相关法律,你的租赁权不能对抗阿傅已经登记的抵押权,请你理解。”
在法官释法明理下,明理的小高主动配合法院强制执行并按期腾退房屋。同时,小高立即停止向房东支付剩余房屋租金,并与房东协商处理相关后续事宜。
房屋的租赁权和抵押权发生冲突时怎么办?很重要的一点是,看时间——哪个在前,哪个效力更高。抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后,抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,故依法涤除了案涉房屋存在的租赁权。
本案中,小高的租赁合同真实有效,但由于租赁时间晚于房屋抵押登记的时间,故在执行实务中,小高的租赁权不得对抗阿傅已经登记的抵押权。反之,如果承租人租赁房屋及转移占有的时间均早于房屋的抵押登记时间,那么小高的租赁权便可得到法律的保护——在租赁合同的有效期内,即使抵押权人主张实现抵押权,该租赁合同也继续有效。
《民法典》第四百零五条规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。